» » Регулирование развития жилищного строительства крупного города

Регулирование развития жилищного строительства крупного города

Опубликовал admin | В категории: Жилищное строительство | Дата: 13-10-2017, 07:22 | Просмотров:

Регулирование развития жилищного строительства крупного городаРегулирование развития жилищного строительства крупного города.

На правах рукописи.

СМИРНОВ Виктор Михайлович РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА КРУПНОГО ГОРОДА Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство.

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.

Санкт – Петербург 2009 2.

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт–Петербургский государственный инженерно-экономический университет» НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: доктор экономических наук, профессор Смирнов Евгений Борисович ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ: доктор экономических наук, профессор Роботов Александр Сергеевич кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно строительный университет» (Санкт-Петербург.

Защита состоится «» _ 2009 года в часов минут на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт – Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт–Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт – Петербургский государственный инженерно-экономический универси тет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр. д. 103а.

Автореферат разослан «_» _ 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Чепаченко Н.В.

Общая характеристика работы.

Актуальность темы исследования определяется высокой социаль ной значимостью сферы жилищного строительства для обеспечения нор мальных условий жизнедеятельности населения, а также многообразием факторов взаимного влияния жилищного строительства и других отраслей народнохозяйственного комплекса страны.

По результатам опроса, проведенным Всероссийским центром изу чения общественного мнения на 9 января 2007 года, 42,3% опрашиваемых из 1600 человек 46 регионов России не удовлетворены своими жилищны ми условиями. Необходимо подчеркнуть, что только 18% из них могут са мостоятельно решать жилищные проблемы, а в отношении остальных не обходима государственная поддержка, основанная на разработке эффек тивных программ и мероприятий, учитывающие проблемы отрасли жи лищного строительства с одной и потребности граждан – с другой. На ри сунке 1 отображена динамика средней стоимости кв. м. жилья и средний уровень доходов населения за 2002-2008 гг.

Средний уровень доходов (тыс.руб.мес.) Средняя стоимость кв. м. жилья (тыс. руб.) 100000 80000 27362,5 14990,5 17552 6467 20000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Рисунок 1. Динамика средней стоимости кв. м. жилья и средний уро вень доходов населения за 2002-2008 гг.

Жилищное строительство является важной частью народнохозяйст венной системы страны, поскольку его развитие увеличивает потребности в строительных материалах, технике, рабочей силе. Кроме того, реализация строительных проектов позволяет задействовать поток персонала, который высвобождается на рынок труда в условиях экономического кризиса другими отраслями. В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% эконо мически активного населения России. Дополнительно к этому одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смеж ных отраслях.

Одним из важнейших направлений выхода страны из экономическо го кризиса может стать активное развитие жилищного строительства, что требует особого внимания к административному регулированию развития этой отрасли.

Степень изученности проблемы. Разработке теоретических основ жилищного строительства посвящены работы таких российских ученых как Асаул А.Н. Алексеев А.А. Бузырев В.В. Дмитриев В.А. Жилина В.И. Иванова Ю.В. Кольев А.А. Ларионов А.Н. Литвиненко В.В. Нико лихина С.А. Придвижкин С.В. Роботов А.С. Смирнов Е.Б. Тихонов С.А. Хандуев П.Ж. и других.

Однако, несмотря на большой интерес к проблеме в Российской Фе дерации, до настоящего времени остаются неразработанными вопросы ме тодологического обеспечения регулирования развития жилищного строи тельства, особенно в условиях мирового экономического и финансового кризиса. Это определяет актуальность выбранной темы, цели и задачи дис сертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является совершенствова ние регулирования развития жилищного строительства крупного города, включая определение приоритетов, разработку принципов и методов раз вития жилищного строительства для реализации потребности социума в доступном жилье.

Для достижения указанной цели в работе были поставлены и решались следующие задачи.

- определение общей характеристики сферы жилищного строитель ства России и Санкт-Петербурге на современном этапе.

- уточнение сущности понятия «сферы жилищное строительство» с позиции менеджмента, рассмотреть его внутреннюю структуру.

- раскрытие сущности системы управления жилищным строительст вом, обоснование базовых принципов ее построения.

- исследование основных положений федеральной и региональной жилищной политики в Российской Федерации и субъекта Российской Фе дерации – Санкт-Петербурга.

- выявление проблем функционирования и развития жилищного строительства.

- исследование влияния различных факторов на развитие жилищного строительства.

- выявление и обоснование роли регулирования как функции управ ления жилищным строительством.

- определение основных направлений и задач развития жилищного строительства, обоснование принципов и методов регулирования жилищ ного строительства.

- уточнение сущности определения «инвестиционная активность», выявление основных направлений повышения инвестиционной активности на современном этапе.

- разработка классификации инвестиционных проектов жилищного строительства.

- разработка схемы взаимодействия сторон, влияющих на процесс развития жилищного строительства крупного города.

- обобщение и структурирования задач по формированию организа ционной модели регулирования развития жилищного строительства.

- разработка организационной модели регулирования развития жи лищного строительства крупного города.

- разработка основных направлений развития стимулирования спроса и предложения на рынке жилищного строительства крупного города.

- исследование и обоснование методов оценки социально экономической эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве из ходя из предложенной классификации.

Объектом исследования является сфера регионального жилищного строительства как элемент народнохозяйственной системы.

Предметом исследования является механизм регулирования разви тия жилищного строительства, принципы и методы его формирования.

Теоретической основой диссертационного исследования послу жили научные труды, результаты фундаментальных и прикладных иссле дований ведущих отечественных и зарубежных ученых в области теории жилищного строительства, законодательные акты и нормативные доку менты по затронутой проблематике.

Информационную базу исследования составили материалы Феде ральной службы государственной статистики, справочные материалы ор ганов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров, данные сети Интернет по исследуемой проблематике, результаты собранных и об работанных автором материалов по состоянию и развитию жилищного строительства в России.

При проведении диссертационного исследования были использованы такие методы научного познания как логический, системный и сравни тельный анализ, обобщение и систематизация статистических данных.

Научная новизна диссертационного исследования: заключается в разработке методологических положений и рекомендаций по развитию ре гулирования жилищного строительства крупного города. В качестве эле ментов научной новизны следует выделить следующие положения.

1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления ин вестиционными процессами в сфере жилищного строительства. Дана трак товка понятия «сфера жилищного строительства», как особо важного эле мента социально-экономического развития страны, направленного на обеспечение граждан жилищем. Уточнено понятие «инвестиционная ак тивность», базирующее на объекте инвестиционной деятельности и пред мете инвестирования.

2. Предложены основные направления совершенствования регулиро вания развития жилищного строительства, основанные на выявленных проблемах данной отрасли, включая необходимость улучшения жилищных условий нуждающихся и базирующиеся на пропорциональном стимулиро вании спроса и предложения на объекты жилищного фонда.

3. Обоснованы принципы регулирования жилищного строительства, на основе функций государственного управления, такие как: принцип обеспечения дифференцированного подхода к решению жилищной про блемы для разных слоев населения.

принцип минимизации прямых бюд жетных расходов на жилищное строительство за счет более эффективного использования различных механизмов регулирования рынка жилищного строительства.

принцип принятия на разных этапах развития рынка жи лищного строительства различных стратегий его регулирования.

4. Выявлены основные факторы (высокий уровень налогов и высокая стоимость строительных материалов), влияющие на развитие жилищного строительства на современном этапе, государственное регулирование ко торых позволит создать благоприятные условия в сфере жилищного строи тельства.

5. Предложена организационная модель регулирования развития жи лищного строительства в крупных городах РФ, базирующаяся на опреде лении, структурировании целей и задач программ, отражающие социаль но-экономические проблемы развития жилищного строительства.

6. Предложены мероприятия, направленные на повышение инвести ционной активности, обеспечивающие инвесторам среднюю норму прибы ли, базирующиеся на предложенной классификации инвестиционных про ектов жилищного строительства, учитывающей специфические особенно сти объектов недвижимости и соотношение доходов и расходов потенци ального инвестора по каждому инвестиционному проекту.

7. Предложен показатель оценки эффективности регулирования раз вития жилищного строительства, в числителе которого учитывается сред негодовой прирост объема жилищного фонда, введенный за счет примене ния программ и механизмов регулирования, а в знаменателе среднегодо вые затраты бюджетов разных уровней, направленные на финансирование программ и механизмов стимулирования развития жилищного строитель ства.

Теоретическая значимость исследования состоит в формировании новых научных взглядов на проблему развития жилищного строительства через совершенствование форм и методов регулирования им. Выводы и рекомендации диссертационной работы могут служить основой для даль нейших исследований в области теории и практики регулирования жи лищного строительства.

Практическая значимость исследования обусловлена тем, что его методические разработки и конкретные практические рекомендации были использованы Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга, что подтверждается справкой о внедрении. Практическую ценность имеет предложенная в диссертации «Организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупном городе», на основе которой возможно создание наиболее рационального управления жилищным строительством в целом, что позволит создать принятие действенных и эффективных мер в жилищной политике.

Результаты исследования и практические рекомендации, содержа щиеся в работе, применимы в подготовке региональных и муниципальных программ реформирования и развития жилищного строительства.

Апробация результатов исследования. Основные положения и ре зультаты диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на X научно-практической конференции студентов и аспиран тов СПбГИЭУ «Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследо вателей», г. Санкт-Петербург и I научном конгрессе студентов и аспиран тов, г. Санкт-Петербург, СПбГИЭУ, 2008 г.

Публикации . По теме диссертации автором опубликовано 8 работ, отражающих основное содержание исследования, общим объемом 1,4 п.л. в том числе рекомендованных ВАК изданиях 0,3 п.л.

Структура диссертации . Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, содержащего 107 источни ков, приложений. Работа изложена на 160 страницах, содержит 13 таблиц, 27 рисунков, 12 формул.

II. Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту 1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления инвестиционными процессами в сфере жилищного строительства. Да на трактовка понятия «сфера жилищного строительства», как особо важного элемента социально-экономического развития страны, на правленного на обеспечение граждан жилищем. Уточнено понятие «инвестиционная активность», базирующее на объекте инвестицион ной деятельности и предмете инвестирования.

Жилищное строительство является одной из важнейших сфер народ но-хозяйственного комплекса, поскольку способствует реализации консти туционного права российских граждан – права на жилище. Поэтому поня тие сферы жилищного строительства необходимо рассматривать не только с точки зрения воспроизводства объектов жилого назначения, но и учиты вать взаимоотношения и намерения участников процесса возведения объ ектов недвижимости, органов государственной власти и конечных потре бителей Исходя их вышеизложенного, нами предлагается следующая трак товка понятия «сфера жилищного строительства» - это сфера народного хозяйства, направленная на создание вновь возводимых объектов жилищ ного фонда, предназначенных для проживания граждан и процесс капи тального ремонта, реконструкции существующих объектов жилого назна чения, а так же система сложных взаимосвязей организаций, участвующих в создании и модернизации объектов недвижимости, органов государст венной власти и конечных потребителей.

Экономическая деятельность отдельных хозяйствующих субъектов и страны в целом характеризуется объемами и формами осуществления ин вестиций. Поэтому для создания благоприятного инвестиционного клима та необходимо использование рыночных методов воздействия, прогнози рования последствий инвестиционных решений, учитывающих состояние рынка капитала и интересы участников инвестиционного процесса.

С учетом вышеизложенного, мы предлагаем следующую трактовку понятия «инвестиционная активность». Инвестиционная активность – это желания и намерения к целенаправленному действию субъекта (физи ческого или юридического лица) к вложению капитала в объект (сферу экономики, отрасль или отдельный проект) с целью получения через опре деленный промежуток времени экономического или другого положитель ного эффекта.

2. Предложены основные направления совершенствования ме ханизма регулирования развития жилищного строительства, основан ные на выявленных проблемах данной отрасли, включая необходи мость улучшения жилищных условий нуждающихся и базирующиеся на пропорциональном стимулировании спроса и предложения на объ екты жилищного фонда.

Устойчивое экономическое развитие страны, региона и отдельного города может быть обеспечено только при сбалансированности важнейших экономических пропорций, выражаемых соотношением между совокуп ным спросом и предложением на различных рынках, в том числе рынки жилищного фонда и жилищных услуг, а так же между отдельными секто рами экономики.

Для эффективного развития жилищного строительства в стратегиче ском плане необходимо предусмотреть механизмы мониторинга и регули рования соотношения спроса и предложения.

В целом задачи, связанные с проблемами регулирования развития жилищного строительства, с точки зрения административного вмешатель ства, можно классифицировать в соответствии со схемой, приведенной на рисунке 2.

На основе вышесказанного, можно сделать вывод, что одной из важ нейших задач регулирования развития жилищного строительства является пропорциональное стимулирование спроса и предложения. Таким образом, можно добиться динамичного и поступательного развития процессов вос производства жилищного фонда города и соблюдения двух важнейших принципов: экономического роста и стабильности уровня цен.

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ЗАДАЧИ РЕГУЛИРОВА НИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА СТИМУЛИРОВАНИЕ СПРОСА СТИМУЛИРОВАНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ЖИЛЬЕ ЖИЛЬЯ Развитие ипотечного кредитования Формирование конкурентной среды в сфере жилищного строительства Поддержка малоимущих слоев насе ления в обеспечении жильем Повышение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства Предоставление льгот физическим и юридическим лицам при покупке Повышение эффективности функциониро или строительстве жилья вания строительных организаций Рисунок 2. Схема классификации направлений и задач стимулирования спроса и предложения на объекты жилищного фонда.

3. Обоснованы принципы регулирования жилищного строитель ства, на основе функций государственного управления.

Государственное регулирование - одна из функций государственного управления, направленная на создание благоприятных экономических, правовых и организационных условий деятельности коммерческих и не коммерческих организаций, предпринимательства без вмешательства го сударственных органов в их производственную и хозяйственно финансовую деятельность, за исключением специально предусмотренных законом случаев. Сейчас данная функция является приоритетной в управ лении не только экономикой, но и социально-культурной сферой.

При функционировании механизма регулирования нами предлагают ся следующие принципы.

1. Принцип обеспечения дифференцированного подхода к решению жилищной проблемы для разных слоев населения.

Соблюдение этого принципа необходимо для того, чтобы гармонич но развивалось строительство жилья, как для малообеспеченных слоев на селения, так и для людей с высоким уровнем материального достатка. Это позволит избежать «перекосов» в объемах отдельных типов жилых зданий (например элит-класса), возведение которых более экономически выгодно для строительных фирм, а также обеспечить жилье в соответствии с по требностями и возможностями всех групп населения.

2. Принцип эффективности прямых бюджетных расходов на жи лищное строительство за счет более эффективного использования раз личных механизмов регулирования рынка жилищного строительства.

Этот принцип вытекает из Постановления Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года №865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 го ды». В соответствии с этим постановлением в «долгосрочной перспективе (после 2010 года) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищной сферы, которое позволит удовлетворять жилищные потребно сти населения без существенного участия федерального центра и привле чения значительных объемов бюджетных средств». В этих условиях роль государства будет ограничена в основном регулированием жилищных от ношений, обеспечением прав на недвижимость в жилищной сфере, уста новлением технических регламентов в жилищном строительстве, жилищ но-коммунальном комплексе и основных принципов градорегулирования.

3. Принцип принятия на разных этапах развития рынка жилищного строительства различных стратегий его регулирования.

Очевидно, что жилищная политика государства должна быть гибкой и в зависимости от изменений тенденций сферы жилищного строительства во времени, учитывать наиболее важные направления регулирования исхо дя из требований участников данной сферы, то есть как потенциальных инвесторов, так и конечных потребителей Методы регулирования рынка жилищного строительства могут быть двух типов: рыночными (экономическими) и государственными (админи стративно-правовыми.

В зависимости от метода и цели воздействия влияния государства на жилищную политику, можно выделить различные стратегии регулирова ния жилищного строительства.

1. Непосредственное воздействие.

2. Стимулирование и контроль.

4. Социальная поддержка.

Предполагается, что инструменты регулирования и содержание ме тодов их использования должны быть приспособлены к конкретному сег менту рынка (земельным участкам, жилью, отрасли производства строи тельных материалов, финансовой сфере и т.д.), а так же уровню воздейст вия (региональному или федеральному.

4. Выявлены основные факторы, влияющие на развитие жи лищного строительства на современном этапе, государственное регу лирование которых позволит создать благоприятные условия в сфере жилищного строительства.

Создания объектов недвижимости – процесс весьма ресурсоемкий (трудовые, финансовые, временные ресурсы) и поэтому регулирование данной отрасли органами власти и создание благоприятных условий в сис теме, что в свою очередь, увеличивает деловую активность строительных организаций и привлекает в жилищную сферу дополнительных участников процесса. Результат же повышения деловой активности: во первых увели чивает общий объем строительства.

во вторых ведет к повышению конку ренции, а следовательно повышению качества жилья и массива выбора для конечного потребителя. Учитывая, что удельный вес жилищного строи тельства в общем объеме очень велик то, рассмотрев оценку факторов, ог раничивающих деловую активность строительных организаций за 2000 – 2007 годы (таблица 1) в целом, можно судить об изменении деловой ак тивности в сфере жилищного строительства.

Один из факторов, имеющий наибольший удельный вес (20,79%) в общем объеме - это высокий уровень налогов. Все же наблюдается плавная тенденция к снижению его влияния на деловую активность, так данный показатель с 2000 по 2007 годы снизился на 2,99.

Следующим важным фактором, сдерживающим деловую активность является высокая стоимость строительных конструкций и других матери альных ресурсов строительства. Этот показатель напротив увеличился с 15,36% в 2000 году до 20,79% в 2007г. Вышеперечисленные два фактора составляют 41,58% от общего объема, что еще раз, в свою очередь, под черкивает необходимость властей обратить внимание на эти проблемы, разработать и применить мероприятия по их снижению.

Таблица Оценка факторов, ограничивающих инвестиционную активность строительных организаций (% от общего числа.

Наименование фактора 2000г 2001г 2002г 2003г 2004г 2005г 2006г 2007г Высокий уровень налогов 23,48 22,26 22,11 22,61 22,02 21,96 21,83 20, Неплатежеспособность заказчиков 23,77 19,82 20,46 19,43 17,69 17,76 16,16 13, Высокая стоимость материалов 15,36 13,72 16,50 16,96 16,25 17,29 16,59 20, Недостаток заказов на работы 8,41 9,15 11,55 11,66 10,11 7,94 8,73 5, Конкуренция 4,64 7,32 9,90 11,66 13,00 14,95 15,72 16, Нехватка квалифицированных кадров 3,77 6,10 7,26 7,77 10,11 11,68 11,35 12, Нехватка и износ машин и механизмов 10,14 12,20 6,60 5,30 4,69 3,27 3,06 2, Доступность кредитных ресурсов 10,43 9,45 5,61 4,59 6,14 5,14 6,55 6, Всего: 100 100 100 100 100 100 100 5. Предложена организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупных городах РФ, базирующаяся на определении, структурировании целей и задач программ в форме, от ражающей социально-экономические проблемы строительной сферы.

Основная задача разработки организационного механизма регулиро вание развития жилищного строительства – определение, структурирова ние целей и задач программ в форме, отражающей социально экономические проблемы строительной сферы, потребности общества и участников рынка жилищного строительства.

Предлагаемый нами организационный механизм регулирования раз вития жилищного строительства крупного города включает в себя два эле мента (Таблица 2.

Первый – это участники разработки и внедрения предполагаемых программ развития строительной сферы. К ним можно отнести Админист рацию города, отраслевые комитеты, Центральный Банк РФ и коммерче ские банки. Так же одной из составляющих организационного механизма является вовлечение общественности города в обсуждение проектов про грамм с отраслевыми общественными организациями и органами власти.

Данный элемент призван соблюдать интересы не только граждан в повышении уровня жизни, а так же доступности улучшения жилищных условий, но и участников сферы жилищного строительства.

Второй элемент включает в себя результат внедрения программы развития жилищного строительства, а так же оценку эффективности меро приятий по развитию жилищного строительства.

Такая форма взаимодействия обеспечит повышение прозрачности и согласованности действий органов власти и бизнеса еще на стадии при нятия решений, а результат разработки и внедрения предлагаемого нами механизма, будет способствовать развитию жилищного строительства.

Организационная модель регулирования развития жилищного строитель ства в крупных городах РФ № Этапы, виды работ Время Исполнители, участники TТ Т п/п разра- 1. n ботки 1 Этап «Концептуальный.

1.1. Исследование отрасли жи- Правительство СПб.

Комитет экономиче лищного строительства, ского развития, промышленной политики и выявление проблем ее раз- t1.1 торговли.

Комитет государственной стати вития стики СПб.

Жилищный комитет СПб Продолжение Таблицы 1.2. Выявление и оценка фак- Жилищный комитет.

Комитет по градо торов, оказывающих наи- t1.2 строительству и архитектуре СПб.

Комитет большее влияние государственной статистики СПб 1.3. Постановка конечных ори- Правительство СПб.

Комитет экономиче ентиров, целей и показате- ского развития, промышленной политики и лей программ t1.3 торговли.

Жилищный комитет СПб.

Коми тет по градостроительству и архитектуре СПб.

1.4. Формирование концепции t1.4 Правительство СПб.

Комитет экономиче ского развития, промышленной политики и торговли.

Жилищный комитет СПб.

Коми тет по градостроительству и архитектуре СПб 2 Этап «Формирования программы.

2.1. Определение принципов и t2.1 Правительство СПб.

Жилищный комитет методов воздействия СПб.

2.2. Разработка проекта про- t2.2 Правительство СПб.

Комитет экономиче грамм ского развития, промышленной политики и торговли.

2.3. Выбор участников про- t2.3 Правительство СПб.

Комитет экономиче грамм ского развития, промышленной политики и торговли.

2.4. Определение схем, источ- t2.4 Правительство СПб.

Комитет экономиче ников и объемов финанси- ского развития, промышленной политики и рования торговли.

2.5. Выбор механизмов и инст- t2.5 Правительство СПб.

Комитет экономиче рументов воздействия ского развития, промышленной политики и торговли.

3. Этап «Оценка эффективности.

3.1. Оценка социальной эффек- t3.1 Комитет экономического развития, про тивности мышленной политики и торговли.

3.2. Оценка экономической t3.2 Комитет экономического развития, про эффективности мышленной политики и торговли.

Комитет государственной статистики 3.3. Выбор наиболее эффек- t3.3 Правительство СПб.

Комитет экономиче тивных программ из обще- ского развития, промышленной политики и го массива торговли.

4. Этап «Реализации.

4.1. Разработка и совершенст- t4.1 Правительство РФ.

вование нормативно правовой базы 4.2. Внедрение программы t4.2 Правительство СПб.

4.3. Контроль промежуточных t4.3 Комитет экономического развития, про результатов мышленной политики и торговли.

Комитет государственной статистики СПб.

4.4. Корректировка отклонений t4.4 Правительство СПб.

программ 4.5. Подведение итогов и оцен- t4.5 Правительство СПб.

Комитет экономиче ка результатов ского развития, промышленной политики и торговли.

6. Предложены мероприятия, направленные на повышение ин вестиционной активности, обеспечивающие инвесторам среднюю норму прибыли, базирующиеся на предложенной классификации ин вестиционных проектов жилищного строительства, учитывающей специфические особенности объектов недвижимости и соотношение доходов и расходов потенциального инвестора по каждому инвестици онному проекту.

В силу того, что инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства, связанные с новым строительством, реконструкцией и мо дернизацией жилых зданий, данные проекты имеют свои специфические особенности, выделим некоторые из них.

1. Территориальное расположение объекта.

2. Возможность присоединения к инженерным сетям.

3. Физическим износом здания.

На основе учета особенностей каждого потенциального инвестицион ного проекта, соизмеряя капитальные вложения (инвестиции) и будущие доходы от реализации проекта, все объекты инвестирования можно выде лить в три группы.

1. Обеспечивающие норму прибыли на вложенный капитал в размере выше средней. Такие проекты называют сверх прибыльными, в основном это объекты элитного строительства.

2. Обеспечивающие среднюю норму прибыли. К объектам данной группы относится серийное жилье в спальных районах города, а так же пригород, то есть в основном жилье эконом класса.

3. Объекты, не обеспечивающие среднюю норму прибыли или объек ты, реализация инвестиционного проекта по которым будет являться убы точной. К данной группе, на наш взгляд следует отнести, объекты соци альной значимости или проекты, при реализации которых возникли допол нительные риски, не позволяющие обеспечить инвестору при завершении проекта запланированную норму прибыли, на наш взгляд, к этой же группе так же можно отнести объекты с «обманутыми дольщиками». Данные про екты требуют государственного регулирования в следующих формах: фи нансирование, софинансирование, стимулирование застройщика к завер шению начатого проекта путем предоставления льгот, либо передача неза вершенного объекта другому застройщику и т.д.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для создания благоприятного инвестиционного климата для инвесторов при определе ния стартовой цены для объекта инвестирования, выставляемые на торги, на наш взгляд, необходимо использовать современные методы, как оценки объектов недвижимости, так и прогнозирования и планирования последст вий инвестиционных решений, основанные на специфических особенно стей каждого объекта в отдельности, согласно группам, перечисленными нами выше.

Для определения величины льгот или другого инструмента по стиму лированию инвестора необходима обоснованная методика. При этом ис ходной точкой, по нашему мнению, должна являться величина необходи мой нормы прибыли на вложенный капитал. В общем виде, без учета фак тора времени, норма прибыли определяется по формуле.

п (1) i = ’ Q где: i0 - необходимая для инвестора норма прибыли на вложенный ка питал (в долях единицы.

п’ - сумма прибыли, обеспечивающая получение необходимой нор мы прибыли.

Q - величина вкладываемого капитала.

Инвестор будет заинтересован в реализации проекта в случае, если.

n Q Q п’ (2) т…j j = где: n - количество квартир в здании.

Q - рыночная цена j-й квартиры или другого помещения.

т…J В случае равенства в представленном уравнении, обеспечивается средняя норма прибыли для инвестиционного проекта. При этом городская администрация не должна брать плату с инвестора за предоставление пра ва на строительство или реконструкцию объекта. В то же время не требу ется и специальная поддержка инвестора в виде льготного налогообложе ния, бесплатной аренды земли и т.п. В данном случае объект инвестирова ния будет соответствовать второй группе, приведенной классификации.

Для первой и третьей группы объектов инвестирования будет иметь место отклонение (со знаком “+” для 1 группы, со знаком “-” для 3 груп пы). Для того чтобы определить метод его расчета, введем обозначение ве личины этого отклонения в формулу 2.

n Q Q ± = п’ (3) т…j j = = Для второй группы объектов. Из формулы 1. выразим значение п.

п = i Q (4) ’ Для того, чтобы определить величину отклонения, опираясь на задан ный размер нормы прибыли ( i0 ), подставим значение необходимой суммы прибыли ( п’ ), полученное из формулы 4 в формулу 3.

n Q Q ± = i0 Q (5) т…j j = Преобразуем эту формулу для нахождения величины отклонения.

(1+ i ) Q n =Q (6) 0 т…j j = Исходя из приведенных выше формул можно сделать следующий вывод.

Если 0, то рассчитанная величина будет представлять размер пла ты инвестора за право строительства или реконструкции объекта жилищ ного фонда, т.е. стартовую цену для проведения конкурса.

Если =0, то объект инвестирования должен выставляться на кон курс со стартовой ценой равной нулю, т.е. начальное условие - бесплатное предоставление права строительства или реконструкции объекта.

Если 0, то рассчитанная величина будет представлять собой раз мер необходимой поддержки для инвестора, позволяющей обеспечить тре буемую величину нормы прибыли на сложенный капитал. В данном случае стартовая цена выставляемого на конкурс объекта инвестирования будет равна нулю. Кроме этого инвестору предлагается ряд льгот и, возможно, бюджетная поддержка в ходе реализации инвестиционного проекта. В сумме величина льгот и бюджетного дотирования должна быть равна ве личине.

Для стимулирования инвестиционной активности по третьей группе объектов, на наш взгляд, инвестору необходимо предоставить ряд льгот, позволяющих довести рентабельность инвестиционного проекта до необ ходимого уровня, выделим некоторые из них.

- возможность передачи земельных участков без аукционов. Данный механизм, по нашему мнению, может быть применен для девелоперов воз водимых жилье эконом класса с экономически обоснованной и утвержден ной администрацией города нормой прибыли.

- обеспечение государственного финансирования проектов строи тельства жилья экономического класса на стадии 50% готовности, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием средств физических лиц, с последующей передачей соответствующей доли жилья муниципалитетам с целью формирования фондов наемного жилья и жилья социального использования.

- выкуп готового жилья экономического класса за счет средств феде рального бюджета с участием бюджетов субъектов РФ с последующей пе редачей его муниципалитетам в целях предоставления гражданам, нуж дающимся в социальной защите или социальной поддержке, в том числе для реализации программ социальной ипотеки.

- финансирование за счет средств бюджетов всех уровней создания инженерной и транспортной инфраструктуры участков, предназначенных для жилищного строительства, в целях повышения доступности жилья для российских граждан.

- предоставление девелоперским компаниям отсрочек до 3 лет по платежам за аренду (или по земельному налогу) участков, приобретенных в докризисный период для строительства жилья и других социально зна чимых объектов, которое приостановлено в связи с отсутствием финанси рования.

- предоставление налоговых льгот для девелоперов, осуществляю щих строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной защи те или поддержке.

- установление четких и понятных правил подключения возводимых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры. Пре кращение практики произвольного возложения на застройщиков всевоз можных обременений, включая взимание платы за подключение к объек там инженерной инфраструктуры с параллельным возложением на за стройщиков обязанностей по созданию этих объектов. Контроль властями естественных монополистов, регулирование их тарифов и норм прибыли.

Рассмотрение возможности «замораживания» тарифов всех естественных монополий на 2009 год, а конечные плановые показатели роста тарифов снизить в среднем на 5% по году.

- принятие эффективных мер государственного контроля над на правлением коммерческими банками средств на кредитование жилищного строительства. Льготные кредиты, на наш взгляд, должны выдаваться ис ключительно под рефинансирование текущ

Похожие новости

06.05.2013 Категория: Министерство регионального развития. Минрегион России внес в Правительство проекты правовых актов,

Полякова Анастасия Васильевна. Управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве. Дис. канд. экон. наук. 08.00.05

Программа форума «Стратегия развития жилищного строительства в России. Прибытие участников в Москву. Встреча участников

Автор: В. К. Гуртов. В работе исследуется социально-экономическое содержание перспектив жилищного строительства России в

Минрегионразвития РФ разъяснил региональным властям схемы поддержки жилищного строительства. Министерство регионального

    Коментировать


Уважаемые посетители нашего сайта! Убедительно росим вас, оставляя комментарии, проявлять уважение к друг другу и не  стоит злоупотреблять свободой слова. Администраторы сайта будут удалять:

1. Комментарии с грубой и ненормативной лексикой.
2. Оскорбления, угрозы и непристойные высказывания.
3. Высказывания, разжигающие национальную, религиозную и прочую рознь и вражду.
4. Комментарии, содержащие другие нарушения законодательства и прав граждан.
5. Комментарии, рекламирующие и продвигающие другие веб-ресурсы, товары и услуги, а также комментарии, не имеющие отношения к дискуссии.

Пользователи, которые нарушают эти правила грубо или систематически, будут заблокированы.